Zamieszkaj na swoim

Lokum w bloku: nowe czy z drugiej ręki?

Większość nie wierzy, że własny kąt jest w zasięgu możliwości. Być może właśnie dlatego w Polsce tylko co trzeci trzydziestolatek wyprowadził się od rodziców. Tymczasem dróg do swoich własnych czterech kątów jest wiele. I warto przymierzyć się do realizacji pomysłu. Pomożemy ci ułożyć plan działania dostosowany do twoich możliwości finansowych.

Nowe czy używane?

Zanim zdecydujesz, jakie kupić, musisz pamiętać, że trudno porównać ceny mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego, ale...
- Na pewno najtaniej kupisz mieszkanie do remontu, w mniej ciekawej okolicy czy w oddalonej od centrum i z gorszym dojazdem.
- Plusem kupowania mieszkania używanego jest to, że możesz negocjować jego cenę.
- Budując ze spółdzielnią czy deweloperem, nie można negocjować ani ceny, ani treści umowy.
- W przypadku mieszkania budowanego nie wiesz, ile za nie zapłacisz - ostateczne rozliczenie kosztów budowy następuje bowiem dopiero po zamknięciu inwestycji. Jeżeli po zakończeniu budowy koszty okażą się znacznie wyższe, niż zapisane w umowie, trzeba będzie spółdzielni dopłacić.

Na rynku wtórnym

Obojętnie, czy pomaga ci pośrednik, czy szukasz sama, sprawdź: l
Czy sprzedający nie daje ci w "prezencie" hipoteki obciążającej lokal. Jeśli pożyczył pieniądze pod zastaw mieszkania, to ty będziesz spłacać jego dług. Polskie prawo mówi bowiem jasno, że wraz ze zmianą właściciela mieszkania zmienia się właściciel hipoteki.
Czy budynek, w którym kupujesz mieszkanie, nie ma ukrytych wad. Zdarza się też, że ktoś sprzedaje lokum w budynku do rozbiórki.
Czy osoba podająca się za właściciela mieszkania faktycznie nim jest; bywa, że o sprzedaży mieszkania zdecyduje ktoś nieuprawniony (np. członek rodziny, najemca). Jeśli mieszkanie sprzedaje współwłaściciel, potrzebna jest zgoda pozostałych właścicieli - mieszkania na zasadzie współwłasności kupują osoby żyjące w konkubinacie. Zawsze żądaj okazania aktu własności.
Ważne! Swojego M możesz szukać sama lub z agentem (jego prowizja to ok. 3 proc. wartości nieruchomości). Jeżeli zdecydujesz się na pośrednictwo agencji, koniecznie ją sprawdź. Dowiedz się, czy ma licencję, czy jest członkiem Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.

Nie kupuj z długami...

Sprawdź, czy nie ciążą na lokalu długi, tj.: za czynsz, energię elektryczną, gaz, telefon, telewizję kablową. Żądaj rachunków za ostatnie miesiące. Żądanie oświadczeń o braku zadłużenia u dystrybutorów warto zawrzeć w akcie notarialnym. Jeśli kupujesz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, żądaj od sprzedającego zaświadczenia ze spółdzielni o możliwości jego sprzedaży (ważne jest 3 miesiące). Dowiedz się, czy nie przewidują większych remontów (np. wymiany rur). Spisz stan liczników prądu, gazu, wody na dzień wydania lokalu.

... ani z lokatorami

Powinnaś zażądać od sprzedającego zaświadczenia o stanie zameldowania, by sprawdzić, czy w mieszkaniu nie jest zameldowany nikt poza deklarowanymi osobami. Urząd meldunkowy wystawi zaświadczenie na dany dzień i godzinę.

Na rynku pierwotnym

Możesz kupić gotowe mieszkanie albo zawrzeć umowę z deweloperem, gdy budowa jeszcze trwa. Najbezpieczniej zdecydować się na kupno już zbudowanego mieszkania. Jeśli nasze M ma dopiero powstać, sprawdźmy, czy deweloper lub spółdzielnia jest właścicielem terenu, na którym buduje. Żądajmy pokazania umowy kupna (lub wieczystej dzierżawy) działki.
Ważne! Umowę z deweloperem powinnaś zawrzeć w formie aktu notarialnego. Gdy nie wyraża na to zgody, ma coś do ukrycia.

Jak sprawdzisz dewelopera?

Aby nie stracić pieniędzy, zawierając umowę z deweloperem, warto nie tylko sprawdzić wiarygodność, rzetelność i wypłacalność tej firmy, lecz również zasięgnąć informacji o inwestycji.
Co wziąć pod lupę?
- Zajrzyj do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego. Deweloperzy zazwyczaj prowadzą działalność gospodarczą w formie spółek kapitałowych, tj. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółki akcyjnej.
- Zażądaj wglądu w sprawozdanie finansowe. Można się z niego dowiedzieć, jaka jest sytuacja finansowa spółki. Powinnaś też poznać kapitał zakładowy firmy - czy jego wysokość stanowi gwarancję wobec potencjalnych wierzycieli. Im wyższy kapitał zakładowy spółki, tym wyższa gwarancja zabezpieczenia twoich przyszłych roszczeń na wypadek bankructwa.
- Sprawdź stan prawny gruntu. Informacje o gruntach i ich właścicielach możesz uzyskać w wydziale geodezji urzędu gminy lub miasta właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Czy działka nie jest zadłużona i obciążona hipoteką, dowiesz się też z księgi wieczystej. Pamiętaj o obowiązującej zasadzie, że właścicielem budynku jest właściciel gruntu. W tej sytuacji, mimo że wpłacisz pieniądze na mieszkanie, nie zostaniesz jego właścicielem, gdy ktoś przejmie grunt za długi.
Ważne! Nieuregulowanie własności gruntu może przerwać prace przy budowie.
Żądaj okazania wypisu (z ostatnich 3 miesięcy) z księgi wieczystej. Najważniejsze jest sprawdzenie:
- działu II, który wskazuje, kto jest właścicielem nieruchomości,
- działu III - mówi, jakie ewentualne prawa i roszczenia przysługują innym podmiotom wobec nieruchomości,
- działu IV - wskazującego, czy istnieją potencjalne obciążenia nieruchomości.
Ważne! Przyjrzyj się zapisom informującym o tym, że sąd nie zdążył jeszcze rozpoznać wniosków o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W przypadku takich wpisów trzeba zażądać od dewelopera wyjaśnień.
Sprawdź pozwolenie na budowę, nawet gdy budowa już trwa. Zdarza się, że prace prowadzi się bez pozwolenia (samowola budowlana). Jeśli deweloper nie ma jeszcze pozwolenia, wstrzymaj się z zawieraniem umowy i wpłacaniem pieniędzy do chwili, gdy je uzyska. Mogą wystąpić przesłanki, że deweloper nigdy takiego pozwolenia nie uzyska, bo np. w planie zagospodarowania przestrzennego teren przeznaczono pod centrum handlowe, a nie pod bloki.

Zabezpiecz się umową

Warto zawrzeć z deweloperem umowę - zobowiązanie do sprzedaży mieszkania w formie aktu notarialnego. To wzmocni pozycję nabywcy na wypadek upadłości dewelopera. Akt pozwala nabywcy dochodzić przed sądem przeniesienia własności wybudowanego lokalu, domu. W umowie powinny się znaleźć:
- informacje o mieszkaniu (jego adres, metraż, sposób nabycia prawa własności przez sprzedającego)
- wyczerpujące dane kupującego i sprzedającego
- cena
- termin oraz forma zapłaty
- zobowiązania obu stron, jakie muszą wypełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej
- wysokość zadatku
- data wydania nieruchomości.
Jeśli korzystasz z kredytu, znajdzie się w niej zapis, że zapłata kredytowanej części nastąpi w określonym czasie po podpisaniu aktu notarialnego (np. w ciągu 5 dni roboczych).

Jeśli podpisujesz umowę przedwstępną...

Nie może ona zawierać nieścisłości, np. że właściciel opuści mieszkanie, gdy znajdzie sobie nowe, a właściciel mieszkania sprzeda ci je, jeśli nie znajdzie kupca z lepszą ofertą.

Nie buduj zamków na piasku!

Sprawdzając dewelopera, wykonawcę lub spółdzielnię, skorzystaj z pomocy organizacji lub ośrodków podanych poniżej:
Krajowa Izba Budownictwa, Warszawa, ul. Zielna 49, tel. 0-22 621 91 50
Krajowy Związek Pracodawców Budownictwa, Warszawa, ul. Elektoralna 13, tel. 0-22 620 31 73
Polskie Stowarzyszenie Budowniczych Domów PSBD, Warszawa, ul. Foksal 2, tel. 0-22 827 77 50
Komputerowy Bank Informacji o Firmach "Kontrahent" (prowadzony przez Centralny Ośrodek Informacyjny Budownictwa), Warszawa, ul. Bartycka 26, tel. 0-22 851 14 51
Polski Związek Inżynierów i Techników Budowlanych, Oddział Warszawa, ul. Świętokrzyska 14, telefon: 0-22 827 75 73.

Opłata za akt notarialny i księgę wieczystą

• Sporządzenie aktu notarialnego zależy od wartości nieruchomości.
  Powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 proc. od nadwyżki ponad 30 000 zł.
  Powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki ponad 60 000 zł.
• Opłata za czynności cywilno-prawne - zależy od wartości nieruchomości i wynosi 2 proc. tej kwoty. Pobierana jest zarówno w przypadku mieszkania własnościowego, jak i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.
• Opłaty sądowe:
  - odpis księgi wieczystej nieruchomości - 30 zł.
  - założenie księgi dla nieruchomości - 60 zł
  - wpis własności do księgi wieczystej nieruchomości - 200 zł

A może by tak mały biały domek?

Koszt kupna przysłowiowego "M" w bloku zbliżył się do kosztu budowy domu. To sygnał, że warto zastanowić się, który ze sposobów na realizację marzeń o własnym kącie jest lepszy. Argumentem przemawiającym za budową domu jest to, że za cenę 1 m kw. mieszkania w dużej aglomeracji miejskiej można wybudować 2 m kw. domu na jej przedmieściach. Zanim zaczniesz mieszkać, zdecyduj, gdzie chcesz mieszkać - w mieście czy może pod miastem. Pamiętaj - w mieście działki są droższe, a im dalej od jego granic, można kupić je taniej. Ustal, ile metrów ma mieć twój dom. Dzięki temu dowiesz się, jak dużej działki potrzebujesz. Przyjmuje się, że pod 100-metrowy dom wystarczy działka o pow. ok. 500 m kw. Dom o powierzchni 200 m kw. najlepiej stawiać na działce ok. 800 m kw.

Krok pierwszy: szukasz działki

Możesz jej szukać sama lub przy pomocy pośrednika - to kosztuje, ale będzie dużo szybciej.

Dobra działka jest:

1. Lekko nachylona na południe. Po południowej stronie domu działka powinna być całkowicie odsłonięta tak, by dom mogło swobodnie ogrzewać słońce, a od północy osłonięta (np. lasem lub choćby wysokimi drzewami). Nie wybieraj działki nachylonej na północ - w domu będzie zimno i ciemno, będziesz więc płacić duże rachunki za ogrzewanie i prąd.
2. Uzbrojona, czyli ma doprowadzony prąd, wodę, gaz oraz kanalizację. Inaczej będziesz musiała kopać studnie, budować szambo (ewentualnie biologiczną oczyszczalnię ścieków) albo ciągnąć kable elektryczne. Szambo, studnia bądź oczyszczalnia to wydatek od kilku do kilkunastu tysięcy każda, natomiast instalacja elektryczna - nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
3. Bez uciążliwego sąsiedztwa (zakład produkcyjny, ruchliwa droga).

Krok drugi: idź do gminy

Sprawdź, czy twoja gmina ma aktualny plan zagospodarowania przestrzennego (ma je tylko część gmin). Jeśli ma, składasz w urzędzie gminy wniosek o wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na terenach, gdzie planów nie ma, składasz do gminy wniosek o tzw. warunki zabudowy. Innymi słowy pytasz gminę (czyli wójta, burmistrza lub prezydenta miasta), pod jakimi warunkami możesz się pobudować na tym terenie. We wniosku (dostaniesz go w gminie) wpisujesz swoje dane, rodzaj inwestycji (dom jednorodzinny), charakterystykę obiektu, m.in. jakie będzie miał zapotrzebowanie na wodę, energię oraz w jaki sposób będą odprowadzane lub oczyszczane ścieki - informacje te otrzymasz od architekta. Do wniosku dołączasz mapę geodezyjną z zaznaczeniem granic działki, na której będziesz się budować, oraz obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać (zapytaj o szczegóły geodetę). Urzędy wymagają dwóch, trzech egzemplarzy takich map.

Krok trzeci: pozwolenie

Wydaje je starosta. Do wniosku musisz dołączyć:
- oświadczenie (pod rygorem odpowiedzialności karnej) o prawie do dysponowania działką na cele budowlane. Innymi słowy oświadczasz, że jesteś właścicielem działki
- projekt budowlany w czterech egzemplarzach wraz z opiniami i uzgodnieniami
- decyzję o warunkach zabudowy, jeśli gmina nie ma planów zagospodarowania.
Dostałaś pozwolenie? Poczekaj 14 dni, aż się uprawomocni. Na rozpoczęcie prac masz dwa lata - po tym terminie pozwolenie przestaje być ważne.

Krok czwarty: zatrudniasz ekipę

Możesz popytać wśród znajomych, którzy niedawno się budowali, a nuż kogoś ci polecą. Jeśli nikt się nie budował, zdaj się na ogłoszenia w prasie. Firmy, które się zgłoszą, pytaj:
- czy mają własny sprzęt
- co do tej pory zbudowały (porozmawiaj z właścicielami tych obiektów, jak oceniają pracę ekipy)
- czy wykonawca ma kierownika budowy, który będzie nią kierował.
Uwaga: Przy każdej budowie (nawet jeśli stawiasz dom systemem gospodarczym) musisz mieć kierownika budowy - wymaga tego prawo! Skąd go wziąć? Na przykład z Polskiego Związku Inżynierów i Techników Budownictwa. Z wykonawcą podpisz umowę, ustalając w niej:
- jaki jest zakres powierzonych prac (dokładnie sprecyzuj np., co rozumiesz przez stan surowy, a co przez zamknięty)
- kto dostarcza materiał (jeśli ty, to będziesz jeździć co 15 minut na budowę, przywożąc np. kolejny worek cementu, a jeśli wykonawca, będziesz miała mniejszy wpływ na to, co, gdzie i za ile będzie kupowane)
- termin wykonania zlecenia, czyli dokładnie co do dnia, kiedy zaczynają się prace i kiedy kończą
- kary umowne za przekroczenie tego terminu, np. odsetki ustawowe za każdy dzień
- sposób rozliczenia: ryczałtem (niezależnie od wszystkiego, zapłacisz ustaloną na początku kwotę) bądź kosztorysowo (na podstawie zestawienia przewidywanych kosztów, które zazwyczaj się zmieniają)
- harmonogram płatności (musi być powiązany z postępami prac).
Korzystnie jest się umówić np.: I rata - 5 proc. wartości inwestycji w dniu podpisania umowy II rata - 30 proc. po wykonaniu stanu zerowego, czyli fundamentów i przyłączy III rata - 30 proc. po wykonaniu stanu surowego IV rata - 15 proc. po wykonaniu instalacji i stolarki V rata - 20 proc. po zakończeniu, uporządkowaniu terenu, sprawdzeniu, czy wszystko działa.

Krok piąty: dobry start

Nie później niż 7 dni przed rozpoczęciem budowy musisz zawiadomić starostwo o terminie rozpoczęcia robót. Do zawiadomienia dołącz oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu kierowania budową i inspektora nadzoru (warto go mieć). Musisz też kupić:
- tablicę informacyjną, która ma stać na placu (za jej brak grozi mandat!). Muszą zanaleźć się na niej dane inwestora (twoje), wykonawcy, a także kierownika budowy
- dziennik budowy (na przebieg prac). Wydawany jest w wydziale architektury urzędu gminy lub powiatu oraz specjalistycznych księgarniach budowlanych. Teraz możesz zacząć budowę. Zanim się wprowadzisz, poinformuj starostwo o zakończeniu prac.

Ile to kosztuje

KOSZTY POSZCZEGÓLNYCH ETAPÓW BUDOWY
Nie wystarczy, że poznasz całkowitą cenę wybudowania domu. Proces wznoszenia domu trzeba przecież podzielić na etapy, a każdy z nich przeprowadzić w miarę sprawnie od początku do końca (np. prace przy stanie surowym nie mogą ciągnąć się w nieskończoność, bo to przynosi straty. Poznaj więc szacunkowe koszty wszystkich etapów, by zaplanować wydatki, oceniając swoje możliwości finansowe i czasowe. Ułatwisz sobie w ten sposób również zorganizowanie ekipy budowlanej, z odpowiednim wyprzedzeniem.
STAN ZEROWY (tj. roboty ziemne, fundamenty, ściany podziemia oraz stropy nad podziemiem i schody, izolacje zapobiegające wilgoci) - 12% kosztów budowy
STAN SUROWY OTWARTY NADZIEMIA (tj. ściany nadziemia, stropy, schody i podesty, ścianki działowe, konstrukcja dachu oraz jego podłoże i pokrycie, izolacje) - 30%
STAN SUROWY ZAMKNIĘTY (stolarka okienna i drzwiowa) - 23%
ROBOTY WYKOŃCZENIOWE (instalacje wodne, elektryczne oraz gazowe, położenie tynków, podłogi, posadzki, wykładziny itp.) - 35%
Ten harmonogram nie uwzględnia umeblowania i dekorowania. Kredyt hipoteczny szyty na miarę Gdy wydajemy gotówkę, łatwo możemy ocenić, na co nas stać. Zupełnie inaczej jest przy kredytowaniu zakupów. Tutaj najważniejsze jest, jaką kwotę będziemy w stanie spłacać. Dopiero gdy wiesz, na jaką kwotę możesz liczyć, wybierz mieszkanie lub dom.

5 KROKÓW DO PIENIĘDZY NA CZTERY KĄTY

1. Czy masz zdolność kredytową. Nawet jeśli w różnych bankach kwoty określające naszą zdolność kredytową będą się różniły od siebie, to różnica będzie niewielka. Jak bank ustali zdolność kredytową? Porówna twoje lub wasze dochody (zazwyczaj stałe, a więc uzyskiwane z umowy o pracę, działalności gospodarczej lub z innego stałego źródła, ale coraz więcej banków bierze pod uwagę i nietypowe źródła) z comiesięcznymi wydatkami. Bank musi przewidzieć sytuację, w której przestajesz spłacać kredyt i jako wierzyciel będzie musiał wystąpić o egzekucję należności. A zgodnie z przepisami komornik np. może zająć tylko połowę naszego wynagrodzenia. Jeśli więc lista potencjalnych wierzycieli jest długa, bank uzna, iż w sytuacji awaryjnej nie będzie mógł wyegzekwować całej raty.
2. Jak poprawić zdolność? Do umowy o kredyt hipoteczny może przystąpić dodatkowa osoba (np. jedno z rodziców). Nie musi być ona beneficjentem (współbiorcą) pożyczki - cała kwota trafi na konto osoby finansującej inwestycję mieszkaniową - ale poprzez przystąpienie do umowy daje bankowi gwarancję, że nie będzie kłopotów z obsługą zadłużenia.
3. Na jak długo? Na ostateczną wysokość kredytu wpływ ma wreszcie długość okresu kredytowania oraz waluta kredytu. Choć banki oferują kredyty hipoteczne nawet na 30 lat, to na taki okres spłaty liczyć mogą osoby, które nie przekroczyły wieku 35 lat. Jeśli twoja zdolność kredytowa pozwala na spłatę niewielkich rat, ale np. przez 30 lat, warto na to przystać; istnieje zawsze wariant wcześniejszej spłaty, gdy np. będziesz zarabiać więcej.
4. W jakiej walucie? Zaciągnięcie kredytu w PLN ma jedną podstawową zaletę - nie pociąga za sobą ryzyka zmiany kursu walut. Natomiast kredyty walutowe są przedsięwzięciem ryzykownym. Jednocześnie kredyty złotówkowe nadal są wyraźnie wyżej oprocentowane niż kredyty w walutach obcych. Może się więc okazać, że więcej pieniędzy weźmiesz w obcej walucie niż w złotówkach.
5. Na wszelki wypadek. Wybierając kredyt hipoteczny, sprawdź, jakie otrzymujesz korzyści z nim związane. Czy możesz liczyć na wakacje kredytowe raz w roku? Co stanie się, jeśli stracisz pracę? Czy jest obowiązek ubezpieczenia kredytu?

Sprawdź, na jaki dom cię stać

Koszt budowy domu zależy od: jego powierzchni i kubatury, liczby pięter, prostoty projektu, zastosowanych materiałów, sposobu budowania (systemem gospodarczym czy przez firmę), miejsca w kraju, gdzie powstaje. Orientacyjnie jednak wynosi:
DOMY PARTEROWE - 120 m kw. z garażem i kominkiem, z betonu komórkowego, ocieplony styropianem - 2300 zł/m kw. - 180 m kw., w tej samej technologii, garaż na 2 auta, 2 łazienki, 2 garderoby - 1660 zł/m kw.
DOMY Z PODDASZEM - 120 m kw. z garażem i kominkiem, z betonu komórkowego, ocieplony styropianem - 1620 zł/m kw. - 180 m kw., w tej samej technologii, garaż na 2 auta, 2 łazienki, 2 garderoby - 1390 zł/m kw.

Samodzielnie - trochę taniej

Budując systemem gospodarczym, bierzesz na siebie ciężar zorganizowania budowy. Do robót angażuje się małe firmy lub pojedynczych rzemieślników i kontroluje budowę przy pomocy wynajętego inspektora nadzoru. Zdarza się też, że sami lub przy pomocy rodziny wykonujecie część prac. Sami kupujecie materiały budowlane. Ceny będą wprawdzie wyższe o podatek VAT, ale łączny koszt budowy - niższy. Podsumowując, w kieszeni zostanie jakieś 10-15 proc.

Zdaniem specjalisty

PAWEŁ MAJTKOWSKI, doradca finansowy z firmy Expander

Zadatek, zaliczka?

Jeśli umowę spisujecie bez notariusza, pamiętaj, by forma tej wstępnej wpłaty została nazwana zadatkiem (nie zaliczką!). Od tego zależy późniejsze prawo do ewentualnego zwrotu pieniędzy. Gdy sprzedający wycofa się, będzie musiał zwrócić ci zadatek w podwójnej wysokości. Jeśli ty zrezygnujesz, nie odzyskasz pieniędzy (zadatek przepada).