Mieszkanie do wynajęcia – bez pułapek i niespodzianek

Szukasz lokum dla siebie? Najlepiej gdyby z pomocą przyszli ci znajomi. Masz wtedy większą pewność, że dobrze trafisz, mieszkanie nie będzie felerne, a właściciel kłopotliwy. Również ci, którzy własną nieruchomość chcą wynająć, za lokatorami rozglądają się wśród znajomych, gdyż bezpieczniej jest oddać swoją własność w ręce osoby poleconej. Czasami jednak taka akcja nie przynosi efektów i mieszkanie trzeba wynająć „w ciemno”. Radzimy, co robić, by uniknąć przy tym przykrych (i kosztownych) niespodzianek.

Czy agencja jest potrzebna?

Zarówno dla właściciela, jak i osoby chcącej wynająć mieszkanie korzystanie z usług agencji wiąże się z dodatkowymi kosztami. Zazwyczaj pośrednicy pobierają od każdej ze stron opłatę równą połowie miesięcznego czynszu. Co dają w zamian? Dzięki usługom agencji obie strony oszczędzają czas. Właściciel nie czeka na chętnego, wiele razy pokazując mieszkanie osobom często przypadkowym lub szukającym czegoś zupełnie innego. Z kolei ten, kto poszukuje lokum dla siebie, unika wykonywania mnóstwa telefonów, jeżdżenia, oglądania i… odchodzenia z kwitkiem. Co ważne, agencja weryfikuje także cenę najmu oraz przygotowuje umowę. Zobowiązana jest też sprawdzić stan prawny lokalu, przede wszystkim – czy właściciel jest tym, za kogo się podaje. Fachowy pośrednik pomoże również w sporządzeniu spisu inwentarza, doradzi w kwestii rozliczeń. Korzystając z jego usług, sprawdź koniecznie, czy ma on licencję zawodową, która upoważnia do prowadzenia tego rodzaju działalności. Licencja jest obowiązkowa i imienna – przyznawana poszczególnym agentom, a nie firmom, w których pracują. Każdy pośrednik powinien także być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.

Wynajmujesz komuś
Pamiętaj, że rola agenta nieruchomości kończy się w momencie podpisania umowy. Nie może on odpowiadać za to, że polecony przez niego lokator płaci z opóźnieniem lub wcale. Gwarantuje jednak,że umowa, którą spisałaś, dobrze chroni twoje interesy i w razie problemów możesz na jej podstawie wystąpić do sądu.

Co powinno być w umowie?

Obowiązkowo muszą znaleźć się w niej dane osobowe obu stron. Poza tym umowa powinna zawierać dokładny opis mieszkania: m.in. informację o jego lokalizacji oraz powierzchni. Wynajmujący musi określić swój tytuł prawny do wynajmowanego lokalu (np. notarialny akt zakupu mieszkania lub – jeśli je odziedziczył – stwierdzenie nabycia spadku), a najemca – przeznaczenie (np. na cele mieszkalne). Kolejne punkty to termin wydania lokalu, okres, na jaki umowa jest zawarta, wysokość czynszu oraz data jego płatności (np. z góry do 15 każdego miesiąca). Wynajmujący może również wskazać, w jakiej formie czynsz ma być płacony – gotówką czy przelewem na konto. Nie można przy tym zapomnieć o innych opłatach, które ma ponosić lokator, np. za energię elektryczną, gaz, telefon. Kolejny punkt umowy dotyczy kaucji. Ma ona stanowić zabezpieczenie dla właściciela mieszkania, w razie gdyby lokator nie wywiązywał się ze swoich obowiązków lub zniszczył pozostawione mu sprzęty. Zazwyczaj jest to równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów (im więcej warte wyposażenie, tym kaucja wyższa); zgodnie z przepisami nie może przekroczyć sumy opłat za rok najmu. Najemca wpłaca kaucję właścicielowi mieszkania, jeszcze zanim się do niego wprowadzi. Otrzyma ją z powrotem przy wyprowadzce. Przed podpisaniem umowy warto przygotować szczegółowy opis stanu lokalu, instalacji, przedmiotów, które stanowią jego wyposażenie: mebli, sprzętu AGD itp. Opis powinien znaleźć się w protokole przyjęcia, podpisanym przez obie strony. Tam też należy zapisać stany liczników aktualne w pierwszym dniu obowiązywania umowy – to podstawa do późniejszych rozliczeń.

Wynajmujesz od kogoś
Jeśli nie korzystasz z pomocy agencji, koniecznie się upewnij, że osoba, która wynajmuje ci lokal, jest jego właścicielem. Poproś o przedstawienie aktu sprzedaży lub wypisu z księgi wieczystej. Czy taka przezorność jest potrzebna? Tak, zdarzają się bowiem oszuści, którzy sami wynajmują mieszkanie, a następnie oferują je wielu innym osobom. Od każdej z nich pobierają kaucję i czynsz, i… znikają.

Na jak długo wynajmować?

Umowa może być zawarta bezterminowo lub na czas określony, np. na rok. Zarówno w pierwszym, jak i drugim wypadku w treści umowy można zawrzeć informację o sposobie jej rozwiązania (np. za porozumieniem stron, z miesięcznym wyprzedzeniem). Jeśli takiego zapisu nie ma, obowiązują terminy ustawowe. To znaczy, że wypowiedzenie (koniecznie na piśmie!) należy złożyć co najmniej trzy miesiące wcześniej. Załóżmy, że odpowiednie pismo zostało przedłożone w czerwcu; umowa przestanie obowiązywać dopiero z końcem września. Ta zasada dotyczy zarówno sytuacji, gdy wypowiada umowę właściciel mieszkania, jak i lokator. W razie gdyby któraś ze stron zerwała umowę wcześniej, nie zachowując odpowiednich terminów, druga strona może żądać odszkodowania. Uwaga, możliwość wypowiedzenia umowy z miesięcznym wyprzedzeniem dotyczy tylko tzw. najmu okazjonalnego (patrz ramka poniżej).

Wynajmujesz komuś
Spodziewasz się, że w niedługim czasie mieszkanie będzie ci potrzebne? Zdecyduj się na umowę na czas określony z adnotacją, że można ją rozwiązać wcześniej, z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Dzięki temu unikniesz skomplikowanych procedur związanych z wypowiedzeniem.

Lepiej zawczasu ubezpieczyć

Jeśli dojdzie do włamania w wynajmowanym mieszkaniu i skradzione zostaną cenne rzeczy lokatora, właściciel nieruchomości nie będzie za to odpowiadał. Analogicznie lokator, jeżeli sam nie spowodował zniszczeń, nie może ponosić konsekwencji za zniszczenia spowodowane np. pęknięciem rury. Dlatego, wynajmując mieszkanie, koniecznie trzeba je ubezpieczyć. Dla właściciela najbardziej korzystna (bo najtańsza) jest polisa, która chroni przed zdarzeniami losowymi przede wszystkim elementy stałe nieruchomości (tzw. ubezpieczenie murów). Ten, kto lokal wynajmuje, może wykupić ubezpieczenie chroniące tylko mienie ruchome (m.in. meble, ubrania, komputer, sprzęt RTV).

Wynajmujesz od kogoś
Wiele towarzystw oferuje ubezpieczenie tylko rzeczy znajdujących się w mieszkaniu – jest ono o wiele tańsze niż polisa mieszkaniowa w pełnym zakresie. Warto wybrać opcję obejmującą ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej lokatora na wypadek wyrządzenia szkody osobom trzecim (np. spowodowanie pożaru czy zalanie sąsiada, jeśli zostawisz odkręcony kran).

Jaki podatek Trzeba zapłacić?

Obowiązek rozliczenia z fiskusem ciąży na właścicielu wynajmowanego mieszkania. Jeśli jest to osoba prywatna (nie prowadzi działalności gospodarczej), ma do wyboru jedną z dwóch form opodatkowania: ryczałt od przychodów ewidencjonowanych albo podatek według skali. W tym drugim wypadku pieniądze uzyskane z najmu wliczane są do wszystkich pozostałych dochodów i od całości potrącany jest podatek. Jeżeli miesięczny czynsz za lokal nie jest zbyt wysoki (nie przekracza kwoty 1300 zł), bardziej opłaca się ryczałt. Od dochodów z najmu, które nie przekraczają równowartości 4000 euro, zapłacisz 8,5 proc. ryczałtu, a od części dochodów powyżej 4000 euro – 20 proc. Pamiętaj, że jeśli zdecydujesz się na ryczałt, musisz to zgłosić w urzędzie skarbowym najpóźniej w dniu uzyskania pierwszego czynszu. Jeśli tego nie zrobisz, fiskus uzna, że wybrałaś podatek według skali. Formę opodatkowania można zmienić, ale dopiero na początku kolejnego roku podatkowego.

Wynajmujesz komuś
Zastanawiasz się nad bezpłatnym użyczeniem w zamian za „opiekę” nad mieszkaniem? Jeszcze w zeszłym roku musiałabyś zapłacić podatek, nawet nie pobierając czynszu (jego wysokość ustalana była na podstawie wartości rynkowej czynszu). Od 1 stycznia 2009 r. ten zapis w ustawie już nie obowiązuje, możesz więc użyczyć mieszkanie komuś z rodziny lub osobie obcej, nie narażając się na koszty związane z podatkami.

Wypowiedzenie awaryjne

Choć przepisy wyraźnie zobowiązują lokatorów do tego, by dbali o powierzone im mienie, zdarza się, że zostawiają wynajmowane mieszkanie w opłakanym stanie. Co w takiej sytuacji może zrobić właściciel? Prawo mówi, że jeśli najemca użytkuje lokal w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem (np. w mieszkaniu urządza magazyn) lub naraża go na zniszczenia, umowę można wypowiedzieć. Ale uwaga, nie od razu, lecz z miesięcznym wyprzedzeniem. Wcześniej należy lokatora upomnieć (najlepiej na piśmie), a w wypowiedzeniu najmu trzeba koniecznie podać przyczynę rozwiązania umowy i zadbać, by lokator potwierdził przyjęcie pisma (można np. wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru). Podobne zasady obowiązują też w innych wypadkach: gdy lokatorzy zakłócają porządek (np. urządzając głośne imprezy czy awantury) albo ich zachowanie powoduje, że życie innych lokatorów staje się uciążliwe. Z miesięcznym wyprzedzeniem można też wypowiedzieć umowę lokatorowi, który zalega z czynszem. Dług jednak musi być równy co najmniej trzem miesięcznym czynszom. W takiej sytuacji właściciel powinien najpierw wręczyć wezwanie do zapłaty z wyznaczonym terminem uregulowania należności. Dopiero gdy ono nie poskutkuje, umowa może zostać wypowiedziana. Warto wiedzieć, że wynajmującemu przysługuje prawo zastawu na rzeczach najemcy, ale tylko wtedy, gdy jego dług przekroczy wartość dwunastu czynszów. Oznacza to, że lokator, który nie wywiązuje się z płatności co najmniej od roku, musi liczyć się z przepadkiem części rzeczy. Oczywiście właściciel mieszkania może też wystąpić do sądu o zapłatę należnych pieniędzy.

Wynajmujesz komuś
W razie gdyby lokator nie chciał opuścić mieszkania, można o pomoc poprosić policję. Idąc na posterunek, pamiętaj o zabraniu dokumentów potwierdzających twoją własność lokalu. Weź też potwierdzenie wypowiedzenia.

Co ci wolno w cudzym domu?

Jako najemca nie możesz bez zgody właściciela dokonywać w mieszkaniu żadnych istotnych zmian czy modernizacji, jeśli nie zostało to wcześniej uzgodnione. Nawet gdyby miały one poprawić standard lokum. Lokator, który zdecyduje się na taką „samowolkę” (np. wyburzy ścianę między pokojem a kuchnią, zmieni podłogi czy szafki w kuchni), musi liczyć się z tym, że koszty remontu nie zostaną mu zwrócone. Właściciel może zażądać przywrócenia pierwotnego stanu, a nawet domagać się odszkodowania. Inaczej się dzieje w przypadku drobnych napraw, do których lokator jest wręcz zobowiązany. Wymiana cieknącego kranu, uszczelki w drzwiach, odmalowanie brudnych ścian – to jego zadania. Wszystkie zaś poważne naprawy ma obowiązek przeprowadzać właściciel mieszkania na własny koszt.

Wynajmujesz od kogoś
Zamierzasz dłużej mieszkać w wynajmowanym lokalu, chcesz zaadaptować go do swoich potrzeb. Koniecznie przedstaw na piśmie wszystkie propozycje zmian i poproś o spisanie stosownego aneksu do umowy.